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原标题:前程房企会施行价格战吗房产,房土地资金财产

浏览次数:90 时间:2019-05-19

问题:未来房企会实施价格战吗?

稳定预期,建立长效机制,重塑住房制度无疑是抓手和利器。唯此,才能将各项长效机制制度化,给市场传达的信息是:此轮调控绝非过去十几年调控的又一个轮回,而是调控与改革共同发力,并逐步让位于改革的开始。

每年的两会是舆论竞相关注的焦点,看我国政策发生了哪些调整。今年的全国两会刚刚结束,装一网小编带着大家一起来看一下两会房地产代表建言及看两会房地产政策解读,掌握市政做到心中有数。

房产,回答:

“加快住房制度改革和长效机制建设”已被明确为明年要着力抓好的重点工作。同时“防范化解重大风险要使宏观杠杆率得到有效控制,金融服务实体经济能力增强,防范风险工作取得积极成效”。这意味着,楼市调控已进入“深水区”,短期调控政策要为长期改革创造窗口期,尽快实现从短期调控向长效机制转变,让调控与改革措施共同发力。同时,加快制定服务于新市民的、以租为主和租购并举的住房新制度,以锐意改革来稳定预期。将长效机制建设和住房制度改革并列,彰显房地产调控亟待“由标入本”。

住房是关乎于国计民生的大事,中央政府也是十分关心这个问题,今年的两会也是离不开这个话题,毕竟住房问题与每个老百姓密切相关,房地产的政策和市场走向一举一动都让人关注,一起来看两会房地产政策解读!

价格战的可能性非常大,事实证明谁先降价谁跑得快,只要价格降到位房子是不愁卖的。

近一年来,楼市长效机制的建设,在操作上更多还在探索和实验,比如租购并举制度建设、租售同权探索、集体土地入市试点、房产税明确征收原则等。2017年,对房地产管理实际起作用的,还是被视为短期行政干预的措施。而且,以“五限”(限购、限贷、限售、限价、限商)为代表的需求端调控,不管在力度上、范围上、频率上,均超过了以往任何一次调控,并且也确实收到了实效。一二线城市房价同比涨幅已连续10个月回落,三四线楼市库存降至2012年以来的新低。

券商中国记者梳理了两会期间房地产相关政策的表述,包括政府工作报告、行业主管及监管部门的官方表态,从中提炼出房地产调控政策、房地产金融政策、房地产税立法、新型城镇化、房地产市场形势等五大关键词,今天小编主要来说一下房地产调控政策、金融政策,帮你分析今年房地产政策和市场信号。

11月份,我们关注到这样几则信息:

房产 1

房产 2

1. 《经济日报》(国务院直属党报)11月6日刊文《房地产进入“寒冬”说法不符合实际》,文中提到“我们既不愿看到房价过快上涨,也不希望房地产市场过于冷清”,房地产市场平稳健康发展是宏观调控追求的目标。而目前热点城市楼市降温,全国市场总体趋稳,是调控取得良好成效的体现。

大家都看到了,不管是“预警函”式的调控机制,还是培育租赁市场、集体土地入市,都带有长效机制、供给侧改革色彩,甚至触及了土地财政。房地产管理正朝着短期调控为长期改革创造“窗口期”,调控与改革共同发力的局面推进。这也证明,只要中央和地方齐心协力,采取切实有效的措施,制度改革啃“骨头”,房地产终究是能回到稳定发展的轨道上的。

房地产调控政策

并对房地产调控目标给出了明确预期,即通过建立租购并举的长效机制,促进房地产市场平稳健康发展。文章期望,“住房租赁将成为房地产市场的新增长点”。

不过,也不能不看到,2016年10月以来的调控,尽管力度、频率空前,但购房者预期并未改变,南京“万人抢房潮”,按揭贷款受限后,居民敢借期限短、成本高的消费贷款加杠杆购房,凸显出房价上涨的预期还很顽固。中央政府在楼市“去杠杆”、去库存属性、培育租赁等改革意志坚定,但开发商的预期和行为逻辑还未见有显著改变。一方面,2016年至2017年各大房企销售回款显著改善、粮草充足,降价动力不足。今年以来,热点城市商品房批准预售规模普遍下滑30%至50%,“捂盘惜售”情绪浓重。另一方面,由于高价新盘限价,很多开发商将商品房项目打包给租赁企业或者银行,甚至转让数十年租赁权。此举不仅可套鼓励住房租赁的政策红利,还能变相达到“捂盘”的目的。此外,“做大才不会被吃掉”已成房企新的生存逻辑,所以各大房企还在继续“跑马圈地”。

坚持“房住不炒”,保持政策的连续性和稳定性

从这里可以看出,调控是为了给建立长效机制争取时间,而房地产市场将是商品房市场和租赁市场并行。所以,首先回答房子还能不能买的问题:当然能买!可是将来房价短期大幅上涨的局面可能不会再有,所以只有品质好、服务好、配套好的房子才会有升值空间。

作为楼市调控的重要主体,商业银行的行为模式也未改观。今年以来,采取严格的规模和占比(不超过新增贷款30%)控制后,1月至10月的中长期贷款规模比去年同期有所下降,但居民总贷款却增加了1.03万亿,短期消费贷款暴增是主因。截至10月,今年居民短期贷款新增1.6万亿,接近去年同期的3.5倍,占居民总贷款的26%,占比增加10个百分点。贷款规则明确指出,消费贷款是短期的,要采取“受托支付”投放(贷款由银行直接支付给消费产品卖家),但商业银行睁眼闭眼,还违规创新出周期长的消费贷款。

当前房地产市场已经整体降温,去年底出现部分城市对房地产调控政策的微调,被部分人士解读为调控或松绑的信号,因此,今年的调控政策走向备受关注。

2. 中国人民银行11月2日发布了《中国金融稳定报告(2018)》,报告指出房地产对金融稳定的影响,风险依然存在:“中国房地产企业债务率较高,融资方式复杂;居民购房存在违规加杠杆、杠杆率增速过快情况”。

承担调控主体责任的地方政府,其依赖楼市、土地财政的逻辑也未有明显改观。首先,近期一些城市出现“一二手房价格倒挂”的情形,说明各地调控仍在需求端“打转转”,甚至在做数字文章,而不是通过加大土地和普通住房供应,增加租赁供应,盘活存量,增加公共服务等“供给侧”改革,满足新市民住房需求,获得房地产与新型城镇化同步推进带来的长期红利。其次,由于投入产出不匹配,加上土地财政受到冲击,地方没有明显的内在激励以培育租赁市场,很多地方只是将租赁项目作为政治任务,由国企承接样板工程显然不具有持续性。

对于房地产调控政策,政府工作报告的表述是:“更好解决群众住房问题,落实城市主体责任,改革完善住房市场体系和保障体系,促进房地产市场平稳健康发展。继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造,保障困难群体基本居住需求。”

面对房企融资问题,央行态度明确:抑制资金过度流向房地产领域,对负债率偏高以及大量购置土地、具有囤房囤地和市场炒作行为、制造地王现象等房地产企业进行融资限制,严格落实企业购地只能用自有资金的规定,加强房地产开发企业购地资金来源审查,严控购地加杠杆行为。

多种信号表明,2017年的调控达到了一定目标,但是成果并不牢固,房价上涨预期和冲动还在。上周的政治局会议明确提出“防范化解重大风险,要使宏观杠杆率得到有效控制”。目前,不管是宏观杠杆率,还是居民杠杆率,都已到触顶的程度。而调控进入深水期,也意味着长效机制进入攻坚期。稳定预期,建立长效机制,重塑住房制度无疑是抓手和利器。唯有此,才能将各项长效机制制度化,彰显决策层在楼市管理上“治本”的决心,给市场传达的信息是:此轮调控绝非过去十几年调控的又一个轮回,而是调控与改革共同发力,并逐步让位于改革的开始。

由于政府工作报告中对房地产的表述与往年相比字数少了,措词也较平和不少,特别是没提“调控”、“房价”等关键词,被不少人解读为今年调控政策或将宽松的信号,甚至被部分房地产中介和楼盘销售用作吸引购房人买房的宣传标语。

对购房加杠杆的问题,则是控制房价涨幅收窄或房价适度下降,使购房者的观望情绪加重、决策周期变长,杠杆率就会得到有效控制,风险也就会逐渐变得越来越小。所以,住户部门债务变化依然会被“密切关注”,而未来各地房贷利率的变化也将仍然是因地制宜。

从既往的改革经验看,局面越是胶着,越需要稳定预期,市场越疯狂,越要深化改革。始于上世纪90年代的“房改”,一方面意在完成“企业办社会”的国企未竟改革,另一方面是分税制实施后,为调动地方积极性,给地方寻找融资新渠道。眼下,福利住房已退出,城市摊大饼式扩张结束,房地产为大型基础设施融资的功能开始淡化。而树立包容发展理念、构建内需社会、夯实消费基础作用等,必须满足全体国民对美好生活的诉求。因此,作为最基本需求,公共产品属性强的住房,理应开启新一轮制度改革。新住房制度设计的基础是住房回归居住和公共产品属性,要解决新市民(2.45亿外来人口、2500万大学毕业生)的住房需求,而不再只是户籍人口、高收入阶层的需求;住房供应要以租为主、“租购并举”,而不是销售一支独大、租赁弱小的“二元分异”体系;土地和住房供应多主体、多渠道,住房制度追求“住有所居”,与新型城镇化齐头并进,而不是基于经济和房地产化。

不过,住建部部长王蒙徽在两会最后一场“部长通道”压轴出场时明确表示,今年要稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制的工作方案,具体要做到五个“坚持”。

另外还有“地方政府隐性债务底数不清,增长较快,规模较大,财政风险有可能转化为金融风险”。管理层一方面不希望地方过度依赖土地财政,但另一方面地方政府债务缠身,使得大基建投资受到影响,进度放缓。

第一,坚持“房住不炒”定位。

从而我们可以看到,地方政府不能完全摆脱土地财政,土地市场将会允许保持一定的活跃度。房贷利率适度降低,则可以保持楼市适当的活跃度,但成交量和房价依然会被严控。

第二,坚持完善住房的市场体系和住房保障体系。

3. 经济日报11月19日发表《楼市调查:多地“首付贷”呈死灰复燃态势》,再次提到金融系统风险。11月22日发表的《房企降价被约谈、“房闹”等乱象值得警惕》,则再次向地方政府喊话:“土地财政不可持续!”

第三,坚持落实城市主体责任。因城施策、分类指导,要不断完善市场监测预警和考核评价机制,特别是要把稳地价、稳房价、稳预期的责任落到实处。

文中强调,尽管调控需要因城施策,但“房住不炒”的定位必须长期坚持。即便面对稳中有变、下行压力有所加大的环境,在调控效果差异明显、楼市走势出现分化的情况下,更要坚持楼市调控的方向不动摇,保持政策的连续性和稳定性,不向市场和公众发出错误信号,以免引起更多更大的“次生灾害”。

第四,坚持调结构、转方式,特别是要大力培育和发展住房租赁市场,重点解决新市民的住房问题。

从房地产在《经济日报》这个月以来如此高的出镜率可以看出,中央希望房地产市场稳定发展,为了给长效机制争取时间,调控必须要持续,哪怕房价适当下降也是有预期的。

第五,保持政策的连续性和稳定性,防止大起大落。

从上述《经济日报》和央行的表态,我们可以得出:明年房价涨幅大概率将继续收紧,开发商继续实施价格战的可能性非常大,而各种促销手段也会层出不穷。

王蒙徽对于今年的房地产调控政策做出了更细化的表述,而其中,“房住不炒”、稳地价稳房价稳预期、培育和发展住房租赁市场、保持政策的连续性和稳定性、防止大起大落等关键词再次被提及,相当于间接否认了“行业监管有所调整”。

回答:

业内人士认为,这个表述跟去年12月底住建部的年度工作会议和中央经济工作会议的口径一致,意味着房地产行业管理者并不希望楼市过快放松,还是要保持政策的连续性和稳定性,这个大的方针目前基本没变。未来楼市政策将依然打击投资投机,保护真实居住,即使有部分城市政策继续调整,但地方主体责任要求房地产市场平稳的大原则不变,防止房价大起大落。

在房地产市场面包、面粉价格透明的今天,其实不存在房企打价格战这么一说,而是提高产品竞争力与优势,与市场竞争产品拉开差距。

房地产金融政策

同时,也不排除部分集团公司为现金流,进行阶段性价格促销

总方针不变,严控高杠杆房企和投资投机性住房贷款

回答:

在今年1月央行全面降准后,业内普遍预期,流动性的宽松对渴求资金的地产行业将带来重大利好,一方面房企的资金压力有望缓解,另一方面房贷利率有望降低。与此同时,今年以来房企融资计划密集发布,部分城市有银行下调首套房贷利率,甚至下调首套房贷首付比例,再次引发市场对房地产金融信贷政策放松的预期。因此,今年的房地产金融信贷政策备受关注。

内地房企的融资渠道越来越窄,疲软的销售和持续收紧的资金链可能导致一些弱势房地产公司采取激进的降价行动。如果一季度的成交回暖不能持续,海外市场不确定因素继续增多,不排除下半年内地楼市出现价格战的可能性

对此,央行党委书记、银保监会主席郭树清明确表示,下一阶段房地产金融政策总的方针不会有改变。他还表示,结构性去杠杆就是要把企业的杠杆率降下来,同时稳住居民部门的杠杆率。因为最近几年居民家庭的杠杆率上升速度较快,这部分杠杆多涉及个人住房贷款,这可能与居民买房、炒房有关。政府部门则是要控制好隐性债务的增量、化解存量。

回答:

对于房地产贷款规模是否会有所限制,中国银保监会副主席王兆星表示,在房地产贷款领域,监管同样抱着区别对待的态度,以风险为准,该支持的支持。加强房地产贷款的监测,那些资质不好的、高杠杆的房地产企业,贷款要控制;加强对投机性房地产贷款的严格控制,也要防止通过影子银行渠道的进入房地产,要保证房地产健康稳定发展;继续保障住房贷款的基本需要,也要对带有投资、投机性按揭贷款严格控制,房地产金融是防范风险的重点领域。

想多了,房企降价还要看政府脸色,涨固然不行,跌得多了政府也会出手的。

3月13日,银保监会下发《关于2019年进一步提升小微企业金融服务质效的通知》,其中要求,各银行业金融机构要加强对小微企业贷款资金流向的监测,做好贷中贷后检查,确保贷款资金真正用于支持小微企业和实体经济,防止小微企业贷款资金被挪用至政府平台、房地产等调控领域形成新风险隐患。

回答:

上述官方表态已经说的很清楚了,今年房地产金融政策总的方针不变,会根据风险区别对待,那些资质不好、负债率高的房企融资以及投资投机性个人住房按揭贷款要严控,但是对于优质房企融资和基本住房需求贷款仍会支持和满足。不过,那些期望流向小微企业的“水”能分流到房地产领域的想法恐怕要落空了。

想都不用想,未来房产一定是走品质这条路的

以上就是关于两会房地产政策解读的相关内容,希望会对你有帮助!

回答:

未来房地产发展肯定被取代

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