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原标题:一线城市房价没有泡沫,关于房价房产

浏览次数:103 时间:2019-06-07

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说起中国的楼市,我们用冰冷和沸腾形容再恰当不过了。虽然专家们说现在的房地产已经进入了白银时代,可是从今年的行情来看,一线城市和部分重点二线城市仍然在黄金时期,而营口,鄂尔多斯却已经进入废铁时代了,呈现出两极分化的状态。

关于房价

这是有见财经的第599篇推送

在之前与凤凰卫视的邱震海老师合作的节目中,薛老师就持有未来一线城市必然是看涨的观点。果然,上半年来这楼价窜得是让人心惊肉跳啊,尤其在一线城市,一套房子就轻轻松松划分出了阶层;但十一之后又风云突变,一系列调控政策弄得人心惶惶。我们也收到很多留言:以后这楼还能买吗?

来源:首席经济学家论坛

让投资回归常识

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作者:胡伟俊、彭帅钧

与聪明的投资者对话

今天我们就挑选出了几个大家比较关心的问题,让薛老师来为大家一一解答,看看楼市起伏背后有哪些错综复杂的联系。

导语:一线城市的问题在于供给远远小于需求。由供应不足带来的房价高企,很难说是泡沫,更谈不上会破裂。

人世间,所有的事物都有两面性。

常谈泡沫,何为泡沫?

谈到中国房地产,许多人的第一反应就是泡沫。以中国之大,在个别城市出现楼市泡沫当然是可能的。但如果把整个中国房地产市场看作泡沫,则无法解释三个非常显著的事实。

有人说好,就一定有人说坏,有人喜欢,就必定有人讨厌。

说起房价,许多人的第一反应就是泡沫。可是喊了这么多年泡沫,房价就涨了这么多年,如今大城市的房价已经到了一个大多人高不可攀的高点,市场上恐慌的情绪也就更强烈了。

首先,如果房价上涨是由于宽松货币所导致泡沫现象,那么我们应该看到房价在大多数城市普遍上涨。事实上,中国房地产市场是个两极分化非常严重的的市场。一些城市如北京上海的房价涨幅确实非常大。但是大部分城市的房价,过去几年的累计涨幅其实非常有限。根据搜房的百城指数,中国最大的100个城市里,有62个城市今年9月的房价水平比2013年9月时要低。只有17个城市的房价比三年前高20%以上,而这17个城市去年只占全国商品房销售面积的16%左右。换句话说,房价长期大幅上涨,并不是一个全国性的现象。

你钟情的美女,在别人眼里说不定就是东施,你一辈子舍命追求的,也许就是别人生下来就有的。

Q

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但唯独一样事物,几乎所有人对它的看法都是出奇的一致,那就是房价。

薛老师,我今年还想买房呢,可是这时候入手就最怕成为接盘侠了。不都说楼市就是一个击鼓传花的游戏么,现在政策调控不断出来,这泡沫会不会正好碎在自己手里呢?

第二,在大多数市场泡沫中,基本面越差的资产往往价格上涨越多。因为泡沫中的交易主要为了短期买卖而不是长期持有,所以基本面是相对次要的。但上述提到的17个城市,13个城市分布在中国三大城市群,包括珠三角(深圳,珠海,惠州,东莞,中山),京津冀(北京,保定,廊坊,石家庄,天津)以及长三角(上海,昆山,苏州),剩下四个是地区性中心城市(厦门,南京,合肥和武汉)。换言之,这17个城市都有因人口集聚或中心城市外溢所带来的基本面支持,这和股市泡沫中,往往越是没有基本面支持的垃圾股涨的越多不同。

就算是亿万富豪,明星大咖,同样会承认房价的畸形。

薛老师:首先,我想和大家说一个观点:在个别城市出现楼市泡沫当然是可能的。但我们不能把整个中国房地产市场都看作是泡沫,因为并不是大多城市普遍上涨。事实上,中国房地产市场是个两极分化非常严重的的市场。北上广深以及一些二线城市涨幅确实非常大;但是大部分城市的房价,过去几年的累计涨幅其实非常有限。在搜房网有个百城指数,根据这个指数,中国最大的100个城市里,仅仅只有17个城市的房价比三年前高20%以上,而这17个城市呢基本都在长三角,珠三角和京津冀三大经济圈,去年占了全国商品房销售面积的16%左右,显然,房价上涨是少数现象,并且主要和人口与货币往大城市集聚相关,事实上这个过程现在还没有结束。

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可笑的是,从20年前起,我们就开始吐槽房价的昂贵,从花季少年吐成儿女双全,从文艺愤青吐成油腻中年,从经济学家吐成误人子弟,从发誓租房吐成了房产遍地。

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第三,中国房价上涨的分布越来越极端。在上一轮房价上行周期中,大多数城市的房价涨幅居中,涨很多或者很少的城市是少数,整体涨幅呈钟形分布。但是这一轮房价上行周期中,两级分化极其严重。同样以搜房统计的100个城市来说,2016年9月的房价和12个月前相比,有22个城市房价超过15%,个别城市甚至超过40%。但同时也有63个城市上涨小于5%。涨幅分布从上轮的两头低中间高,变成了两头高中间低。泡沫理论同样无法解释房价涨幅的分布在最近两轮周期中的变化。

房价是最坚定的唯物论者,从来不以凡人的意志为转移,客观存在且始终盘旋向上。

另一方面,泡沫这个现象其实是有一定特征的。在以前在节目中,我和大家分析过:每一个泡沫背后,都有一根针。比如当年荷兰的郁金香泡沫,把一朵花卖到一栋房子的价格,显然这是远远偏离实际价值的,一旦出现怀疑情绪就会瞬间崩盘,同样,我们说股市也容易有泡沫,基本面越差的资产往往价格上涨越多。因为泡沫中的交易主要为了短期买卖而不是长期持有,所以基本面是相对次要的。这和现在的楼市是完全不同的,房价高的三大城市群,人口一直大量流入,基本具有因人口集聚和中心城市外溢所带来的基本面支持,再加上中国住宅买卖是有限制的,并不是简单的快进快出,所以这种情况下房价的上涨是有充分预期的。

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在有生之年,我们都不可能看到房价回归平凡,人人都买得起,尤其是一线城市,无论国内与国外。

本因:土地的供需错配

不是泡沫那是什么?土地的供需错配

而且,高房价问题本身,根本无解!

Q

在房价加速上涨的时候,比如2013年或今年,很多人看到的是高房价,所以认为房地产是“泡沫”。但当房价下降的时候,比如2012年和过去两年,人们看到更多的是高库存,所以认为房地产已经“过度投资”了。事实上,中国房地产真正的问题在于房地产在地区间的供需错配。

级差原理

有个段子说,体重与房价很像:只要不长就已经很开心了,降是不指望了。突然就长起来了,都是局部(脸和肚子;一线城市)长得最快。所采取的主要应对措施是少(限)吃(购),都是治标不治本的办法。再长也想吃(买),因为这是刚需…唉,薛老师,如果不是泡沫,那是什么导致了房价的暴涨呢?

具体来说,房屋供应和人口流动的方向是相反的,或者说土地城镇化和人口城镇化是背离的。过去5年里,从住宅的施工面积来看,三四线城市的增速远超二线城市,而二线城市又超过一线城市。后果就是,在人口流入、房屋需求比较大的城市,供应是不足的,因此房价长年上涨。而在人口流出、房屋需求比较小的地方,供应是过剩的,因此库存高企。

我相信,很多人都曾梦想能生活在一个房子按需分配的和谐社会。

薛老师:我们先来看看这些年的房价,其实,房价加速上涨的时候,比如2013年或今年,很多人看到的是高房价,所以认为房地产是“泡沫”。但当房价下降的时候,比如2012年和过去两年,人们看到更多的是高库存,所以认为房地产已经“过度投资”了。事实上,中国房地产真正的问题在于房地产在地区间的供需错配。

如果因为出现库存问题就认为中国房地产是过度投资,那么合理的政策就应该是降低全国范围的土地供应。例如今年上半年,北京上海这样的大城市,住宅土地的成交面积就在“去库存”的名义下,和去年同期相比下跌了70%和51%。但如果供需错配是正确的,那么不应该采取一刀切限制楼市的政策,而应该在供应不足的城市增加供应,而在供应过剩的城市减少供应。否则,供需不平衡在未来将进一步恶化。

那么,假设现在有一个完全理想化的城市,房子都是ZF免费发放,不需要买,没有房产交易中心,没有房价概念,市民完全没有高房价的困扰和蜗居的烦恼。

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但是,必定会有一个问题无法解决,就是商业、商务、学校和医院都集中在一环,而住在三环的人每天都要到一环上班上学,路程太长费时费力,疲惫不堪。

土地错配主要表现在哪些方面呢?简单讲就是地方政府对GDP的追求导致了有限的土地资源“错配”,而这种“错配”又是房价攀升的诱因。实际上,我们的经济已经在市场经济的道路上前行了很久,而我们的土地制度仍然是计划经济的产物,仍然延用过去的“先生产后生活”的观念,住宅用地供应长期排在其他需求之后,这一点在经济发达的一线城市供需矛盾尤其突出。于是我们目前所看到的现状,就是一个在错误的产业政策调控下的产物。直指去产能和去库存过程中出现的种种行政干预和失败的政策效果在现实中比比皆是,片面地去产能结果煤价越去越高、发改委越限价格涨得越离谱,去库存演变成一二线城市的房地产大泡沫,根本原因年都在于用非常行政化的手段去算产能和产量。

供需错配和泡沫:截然不同的含义

由于生活的不便,这时,住在三环的居民一定会想出一个办法来解决问题,那就是和一环的居民换房子住。

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供需错配和泡沫,都可以表现为房价高速上升,但两者是不同的。

虽然房子都是免费发的,但是绝对不能白换,三环的居民一定会用适量的钱来补偿肯和他换房子的一环居民。

具体在土地的问题上,因为中国长期遵守18亩耕地红线的准则,对工农业土地转建设用地有严格的限制,这就严重挤压了建设用地的空间。但显然这条准则在很多城市是不是适合的。以上海为例,上海的城区面积在6300平方公里左右,但其中城市建设用地面积只有大约一半。其他的土地大部分是农业用地,但农业占上海经济的总量已经不到0.5%。在城市建设用地中,工业用地将近30%,远远超过世界上大多数一线城市,留给住宅类建设的土地少得可怜,成交面积连年下降。我们来看去年,住宅类土地的成交面积却仅有7平方公里不到,而且这些成交的住宅类土地,平均容积率只有1.8,远低于国际一线城市5-10的水平。

首先,两者的本质不同。如果北京今年只拍卖一幅土地,这幅土地的价格一定是天价。但这是因为供应不足而非泡沫造成的。对付泡沫的办法关键是管住需求,但用同样办法来对付供给不足,短期也许能压住房价,但不可能彻底解决问题,更可能恶化长期的供需平衡。

三环居民终于住进了梦寐以求的市中心一环,但是,用不了多久,就会有另外的人出更多的钱来和他商量换房子的事,这时这套位于一环的房子就成了紧俏的稀缺品。

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其次,对于房价判断不同。供需错配的情况下,一线城市也会由于政策打压和需求透支,出现短期房价见顶并下跌的情况,但市场能在比较短时间复苏。如果是泡沫破灭,就可能需要很多年才能恢复,比如香港97年和美国07年房价泡沫破裂,分别用了15年和8年才回到泡沫破裂前的水平。所以一个人对未来房价的判断,以及是否作出购房的决定,和他认为目前房价是否是泡沫密切相关。

经过数次调换之后,最终,能住在里面的人,一定是最有钱、出钱最多的那个人。

然而,在本来就不多的建设用地中,房地产用地只占三成,这种用地结构与发达国家的土地使用计划有较大区别,从美、英、法、日、德等发达国家的情况看,工业供地的数量都远远少于城镇居住用地,一般均在1∶3到1∶5之间。而我国工业用地的总量却远远大于城镇建成区总量,于是在土地本来就稀缺的情况下,更突出了居住与生产之间的矛盾。

第三,经济预测含义不同。如果是泡沫,总有破灭的一天。从其它国家的经验看,房地产泡沫的破灭几乎毫无例外会伴随着经济长期低迷,不太可能很快复苏。但如果房价涨主要是因为供需错配,那么在政策压力和需求透支的情况下,明年中国房地产市场的确可能进入下行周期,中国经济当然也会受到负面影响,但不太可能出现房地产泡沫破灭后的大萧条和长期停滞的景象。

即使在一个房子免费提供,没有房价,没有房产交易中心的社会,房子也会自然的分为三六九等,位于最优越地段的房子注定最终只有少数有钱人才能真正拥有。

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第四,驱动因素不同。供需失衡和泡沫的一个重要区别是杠杆率和短炒的比例。中国的一线城市既有限购,又有限贷,首付至少20%,而且短期买卖的税费成本非常高,这一切都使得资金快速进出的难度很大。至于本地市民由于担心房价上涨提前购房,这更像是透支未来的需求而不是炒房,这一点从政策收紧的时候就能看出来。如果是泡沫,当政策转向的时候,通常会出现投机客纷纷出逃却无人接盘的情况。但中国每次收紧楼市政策,我们看到的,更多是购房者试图在政策收紧前赶上最后一班车。相比楼市,土地市场没有限购等进出限制,而且开发商的杠杆可以远高于购房者,出现泡沫的可能性要大不少。

这就是房价上涨的原理,无论什么国家,什么社会,稀缺性才是决定价值的唯一度量衡。

那为什么我们住宅用地配置那么少呢?谈起这个,我顺便提一提我们现在的户籍制度。我们都知道,中国的户籍制度是非常死板的,尽管大量人力往经济发达地区迁移,但户籍指标却没有得到迁移,那么当然他们的土地指标也没有得到迁移,进一步加剧了供需矛盾。以上海为例,上海的常住人口户籍比是1.7,也就是说,在上海的2500万常住人口中,只有1400万人有户籍指标,相应的上海的住宅土地指标也就那么多,那么还有1100万人呢?虽然他们没有户口没有土地指标,但他们也要居住也要买房啊,那就只能争抢资源造成房价居高不下。可是另一方面,他们的指标还留在老家,尤其是一些生育高的地方,就拼命造房子,可是真的有这么多人需要这么多指标吗?不得已最后又是去库存,这就加剧了房地产两极分化的倾向。

最后,需要强调的是,不是泡沫,不代表合情合意。我们将在后文中讲谈到,由于土地供需错配所造成高房价与高库存并存,既不合情(财富分配)也不合理(经济增长),但并不能因此得出高房价就是泡沫的结论。

高房价根本不是问题,相反,高房价恰恰是对土地资源最合理、最科学的节约途径。

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关于房价的其它解释

想要完全解决高房价的想法,是多么的无知和可笑。

既然住宅面积越来越紧张,但是这能阻止涌入大城市的人吗?不,事实上,大城市的黑洞效应下,涌入的人越来越多,又加剧了住宅的紧张。我们可以看到,在中国房屋供应和人口流动的方向是相背离的。过去5年里,人口大量地向三四线城市涌入一二线城市,然后住宅发展却恰恰相反,从住宅的施工面积来看,一线城市低于二线城市,二线城市又明显低于三四线城市。这从根本来说也是计划经济的产物,造成的结果就是中国一直存在大城市太小,小城市太大的问题。同时,不同地区和城乡之间的经济发展和居民收入差距之大,也是国际少见的。所以,人口将继续向大城市及其周边城市流动,甚至在每个省内部,人口也正在向省内的一线城市集中,像河南,辽宁和安徽这样的人口大省,过去五年省会人口的增加都超过了整个省的人口增加。那么造成后果就是,在人口流入、房屋需求比较大的城市,供应是不足的,房价长年上涨,而在人口流出、房屋需求比较小的地方,供应是过剩的,因此库存较多,这种土地在地区之间的供需错配,产生了土地和劳动力配置效率的下降。

关于房价还存在着其它的解释,例如货币超发或者人口结构。这些解释都有其合理的部分,但是相对于土地的地区供需错配,都是相对次要的。

所以,由于级差的存在,我们才会对土地进行分级。

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例如,货币超发无法解释中国大多数城市的房价涨幅非常有限。而且,金融危机之后,全世界央行都通过货币宽松刺激经济,但大多数国家的房价并没有出现如中国一线城市这样的大幅上涨。此外,香港由于汇率同美元挂钩,没有独立的货币政策。但房价仍然长年很高,所以关键还是供应问题。

比如在上海,居住用地共分为10级,外环线内以1-6级为主,外环线外以7-10级为主。

我们看到很残酷的现象是,在这两年一刀切的去库存政策下,这种形式更加严峻。上海这样的大城市,本来库存就只有三个月,属于库存紧张状态,在全国“去库存”下,去年买房简直就是哄抢,本来就紧张的库存和去年同期相比更是下跌了70%和51%,价格更是一路飙升。而在辽宁、哈尔滨等人口净流出的城市,喊了那么多年去库存,可是有什么用,人都走了,又怎么会买房子?

事实上,房价和货币是互为因果的。很多人觉得政府刺激楼市,就是央行哗哗开动印钞机,老百姓手上钱多了,就把房价买上去了。其实,更加符合现实的描述是,楼市升温,房地产成交量上涨,导致房贷上升。当这些房贷被开发商或卖房人存到银行后,就变成了存款,而存款就是货币。另外,房价的上涨,会导致了房产和土地作为抵押品的价值上涨,从而可以撬动更多的贷款,这些贷款最后也变成存款。

总体上以人民广场为中心,越接近市中心级别越高、越远离市中心级别越低。

Q

换句话说,楼市火爆导致了货币增速的加快。所以,不能因为货币和房价高度相关,就认为是货币超发导致房价上升。反而更应该问,为什么中国楼市的火爆为什么屡浇不灭?答案正是供需错配。这也是为什么世界上其它央行也放松货币,但房价上升远远小于中国的原因。

最终根据土地分级和用途来确定土地基准地价,从而测算出土地出让起拍价格。

可是就算有上涨的基本面,难道房价就会一直上涨下去吗?毕竟没有一直只涨不跌的资产啊。日本91年楼市开始下跌,美国在亚洲金融风暴后也遭到重创,香港的楼市97年几乎崩盘,这些悲剧会不会在上海重演呢?

至于人口结构这样的慢变量,在发达国家和房价都不是简单的一一对应,日本90年代房价下跌和美国00年后的房价上涨,和人口关系都不大。至于象中国这样处于剧烈的结构转型的国家,人口的影响就更加模糊。中国劳动人口(15-59岁)在2010年左右就已见顶,但之后房地产市场仍经历了两轮周期。上海2015年人口是下降的,但2016年却经历了房价的大幅上涨。而且,全国层面人口结构的变化,也无法解释中国房地产市场为何变得如此两极分化。

高房价历程

薛老师:其实唱空楼市的论调已经很多年了,至今网络上还有不少人拿香港,日本楼市作对比,可是谁看到过楼市真正下跌呢?当然,我并不是说房产是只涨不跌的,而是这个真正的转折点时间还没有到来。

而且,中国的人口流动远未完成。由于现存的户籍和土地制度,虽然农业只占中国经济9%,但农村人口仍占中国人口的44%。目前以常住人口计算的城镇化率仅56%,而以户籍计算的仅40%,远远小于欧美和东亚国家超过80%的城镇化率。同时,中国城市人口内部的迁徙也远未结束,由于长期计划经济的影响,中国一直存在大城市太小,小城市太大的问题。一线城市如北京上海的居民占全国人口的比例,要远远小于大多数国际的一线城市。同时,地区和城乡之间的收入差距之大,也是国际少见的。所以,人口将继续向大城市及其周边城市流动,甚至在每个省内部,人口也正在向省内的一线城市集中,像河南,辽宁和安徽这样的人口大省,过去五年省会人口的增加都超过了整个省的人口增加。

目前,社会上广为流传的造成高房价的主要原因是货币超发,其实,完全错误。

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超发货币根本不是高房价的根源,只是房价持续上涨,吸引了超发货币的积累和沉淀,楼市充其量是个资金沉淀池和聚宝盆。

美国佛罗里达州发生泡沫时,几乎三分之一的居民不干实事都在售楼,居民无论有没有资产都跑去银行贷款买房,结果破灭后是一地的坏账;日本在签订广场协议后,日圆飙升,成为全球地价最贵的地方,东京的地价足足可以买下全美国,香港也经历过1987——1997连续13年每年20%的暴涨,加上外国投机者的涌入和回归的消息刺激,一涨再涨,结果东南亚金融危机一来,香港和东南亚国家的楼市一败涂地。对比一下你就能看到,实际上现在一线城市的房价还远远没有赶上泡沫,即使是涨得最凶的深圳,这十年也就增长了5倍,还是可以控制的。而且其实历来的楼市泡沫大多有外国热钱作祟,在全球的金融风暴中瞬间崩溃,就这一点看我们目前还是安全的,不需要杞人忧天。

供需错配的背后:土地制度

我国高房价的根源在于土地错配。

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土地在地区之间的供需错配,导致了部分城市土地供应不足,房价高速上涨。而大部分地区土地供应过剩,库存高企。而在这背后,正是中国特有的土地制度。

我们的土地流动和人口流动是相反的,人往东部走,地往西部流,结果造成人口流入的地方没地造房子,所以房价贵,人口流出的地方地多房子多,所以房价便宜。

再说目前楼市的基本面还是强劲的,实际上我们城镇化进程和人口结构还没有完成过度,这种楼市的两极分化就仍然在持续。我仍然是年初在节目中谈到的判断,我认为至少到2020年,随着城镇化的发展逐步定型,中国的一二线城市的房价才会稳定下来,但也不是暴跌,只是保持在一个平稳的水准。此外我们还有一个特殊性,中国的央行、大型商业银行都是国家的,研究CPI的国家统计局永远跟他们站在一起。而且更为重要的是,中国的土地都是国有的。所以,用日本、美国的房地产市场来比附中国,并不合理。不过近期的政策也会起到一定的作用,毕竟,这一年的疯狂已经释放了很大的需求,在政策的调整下,年底有轻微的回落是非常正常的,但是这个情况顶多也只能支撑半年,到明年,2018年中旬,房价仍然会持续上涨。

对于中央政府而言,房地产是稳增长重要的政策工具。房地产及其相关行业,占经济的比例要超过20%。对于存在增长目标硬约束的中央政府而言,自然无法坐视房地产持续低迷。从1998年的房地产市场化改革,到2008年四万亿时出台的楼市政策,再到今年2月的下调首付比例,背后无不具有稳增长的考虑。

发改委城市和小城镇改革发展中心的研究显示,截止2016年,我国共有3500多个新城新区。

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另一方面,出于社会舆论的压力,政策制定者也无法坐视房价长期快速的上涨,必须出台政策调控楼市。这种纠结的心态,造成了中国楼市另一个特有的现象:短周期。当楼价下调一段时间,政策就会出台刺激楼市。当楼价上涨一段时间,政策就会收紧来打压楼市。所以,全世界大多数国家包括中国的香港地区,房地产通常会经历持续多年的长周期。但中国过去十多年内,就已经经历了4-5次房价短周期,背后都是政府的有形之手在起作用。

其中,国家级新区17个,各类国家级经济技术开发区、高新区、综保区、边境合作区、出口加工区,旅游度假区等500多个,各类省级产业园区1600多个,较大规模的市级产业园1000多个;另外,县以下的各类产业园还有上万个。

因此,对于由于土地错配造成的后果,政府处理起来要更加谨慎。今年出台了不少政策是抑制需求的,在我看来未免有点一刀切。毕竟土地错配和泡沫不一样,一线城市的房子始终还是有需求的,高价是因为供应不足而非泡沫造成的。

对于地方政府而言,土地的作用更是三位一体的:既是财政收入的来源,又是贷款的抵押品,还是招商引资的政策工具。

这些新区规划的人口加起来共有34亿,足以装下全世界一半的人口。

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一方面,卖地收入和与房地产相关的税收收入,有时会占到地方政府收入的一半以上。另一方面, 地方政府通过将土地注入融资平台,然后用土地作为抵押品,可以通过杠杆来撬动更多的资金从事投资。而这些投资能带来更多更好的基础设施,从而使土地进一步升值,带来更多的资金。这样的良性循环是中国过去20年经济奇迹的重要一环,也是地方政府经济学的重要一课。最后,地方政府也可以通过土地优惠来招商引资,从而带动本地就业和税收的上升。

在我国,基本上所有省会、地级市和县级市都有新区,而且建设规模惊人,完全没有根据产业和人口合理规划。

我们在上海很明显看到的情况是,本地市民由于担心房价上涨提前购房,这更像是透支未来的需求而不是炒房,这一点从政策收紧的时候就能看出来。如果是泡沫,当政策转向的时候,通常会出现投机客纷纷出逃却无人接盘的情况。但中国每次收紧楼市政策,我们看到的,更多是购房者试图在政策收紧前赶上最后一班车。这是治标不治本的,这段时间的需求是被充分释放了稍微降下温,可是别忘了,这段时间还出了不少天价地王,等三五年后限购的居民也够了买房的资本,正是接盘的时候,那时恐怕到时候房价又要上一个台阶了。

对于大城市,由于拥有多种产业和政策工具,不论在资金和招商引资上,对土地的依赖度没有中小城市那么大,而且有控制人口的目标,因此土地供应相对有限。而中小城市由于财政资金有限,对土地的依赖度更高,这就导致其土地供应过大。但是人口又是从小城市流向大城市的,这就出现土地在地区间的供需错配。

中西部的省会城市同时建设5个8个新区新城都属于小打小闹。

以上海为例。上海的城区面积在6300平方公里左右,但其中城市建设用地面积只有大约一半。其他的土地大部分是农业用地,但农业占上海经济的总量已经不到0.5%。在城市建设用地中,工业用地将近30%,远远超过世界上大多数一线城市,例如香港的工业用地仅占其城市用地的10%。

比如,郑州中心城区建成面积只有456平方公里,而单单一个郑东新区规划面积就高达370平方公里,想要不沦为鬼城,人口至少要翻一倍才行。

同时,上海的耕地面积大概在1800平方公里左右,但在2015年的住宅类土地的成交面积却仅有7平方公里不到,并且逐年下降。而且这些成交的住宅类土地,平均容积率只有1.8,远低于国际一线城市5-10的水平。目前来看,上海的土地供应受到了国家建设用地指标和耕地红线的限制,增加的空间相当有限。但是在整个中国经济的层面,一方面在人口流入的一二线城市保留大量耕地,另一方面却在人口流出的三四线城市将大量耕地转为住宅用地,造成大量库存积压。这种土地在地区之间的供需错配,产生了土地和劳动力配置效率的下降。

再来反观我们的四个一线城市:

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北京:总面积是16410平方公里,而规划提出到2035年,北京的建设用地规模要减到2760平方公里,而其中,住宅用地不会超过1/3。

楼市的风险有多大?

也就是说,住宅用地的天花板也仅仅只占北京总面积的5.6%。

讨论了房地产市场背后的影响因素,回到当下,一个重要的问题是,给定部分城市的楼市火爆,接下来房价大跌,并导致经济硬着陆的风险有多大?我们认为,楼市重演去年股市崩盘,或者美国08年金融危机的可能性并不大。本轮地产周期仍将重复之前几轮周期的情况,在今年需求的提前释放以及政策的打压下,明年房地产市场可能进入一轮新的下行周期,成交量和价格都将逐步趋冷。但是,如果目前的土地供需情况不改变,面对人口流入的一二线城市,中长期来说住房仍会处于供不应求的状况。

上海:总面积是6340平方公里,而规划要求到2035年,上海建设用地总规模不得超过3200平方公里。

首先,前面已经提过,中国的城市中,楼价长期上涨的城市并不多。的确不少二线城市今年涨幅很大,但也要看到,这些城市之前大多经历了长期的房价停滞。如果以五年的长度看,房价涨幅很大的仍然主要是一线城市。而一线城市的问题在于供给远远小于需求。由供应不足带来的房价高企,很难说是泡沫,更谈不上会破裂。而大多数供应过剩的三四线城市,长期来看房价涨幅非常有限。

上海的住宅用地上限也仅仅占总面积的16.8%。

第二,中国家庭部门的杠杠率不高。虽然今年房贷的增速非常快,但中国家庭债务占GDP的比重仍然不到40%,大概23万亿人民币左右,其中大部分是房贷。假设这些债务的平均利率是5%,每年利息支出 在1.2万亿左右,而居民的银行存款就有将近60万亿。而且,这5%的平均利率还有很大的下调空间,目前香港的房贷利率就只有2%左右。

现实就是,北京、上海分别2000多万的人口基本全部都限制在5.6%、16.8%的居住用地上。

第三,中国房价和金融市场的关系并不那么紧密。很多人以为美国08年金融危机的主因是房价下跌,其实,房价下跌只是一个导火线而已。更重要的是,下跌的房价导致了大量以房贷为基础的衍生产品出现了违约,从而引发金融市场出现大规模恐慌,最后升级为一场全面的金融危机。单单房价下跌本身,并不足以直接导致08年这么大的危机。例如香港在2003年的时候,房价曾比97年的高点下跌了70%,但金融体系仍然正常运作。在中国,类似的房贷衍生产品几乎不存在。而且中国首付比例非常高,直到去年9月前仍要求30%的首付比例,现在仍有20%,并不存在美国式的次贷现象。

而大量的集体土地、荒山、耕地根本没有充分规划和利用。

第四,中国政府的房价调控降低了楼市的风险。历史上几乎每次房地产短周期背后,最重要的因素都在于政策的变化。中国房价的上升周期通常低于两年,除了开始的酝酿期,以及最后的熄火期,中间房价上升较快的时间,只有1年左右。上升周期后,再进入一到两年的房价平台期,消化前期的房价涨幅。这种冲刺和修整交替的短周期特点,防止了房价在一轮周期中上升过多。10月以来房地产政策再度收紧,楼市已经开始降温,明年甚至可能出现全国范围房价下跌的情况。这种短周期的现象,一定程度上遏制了价格一次上涨过多的风险。

深圳的土地问题更加的严峻。

第五,中国政府手中拥有大量的政策工具。例如,由于农村土地产权的性质,中国政府对于土地供应的保持着非常强的控制能力。在楼市低迷的时候减少供地,在楼市火热的时候增加供地,从而改变供应状况并且稳定市场预期。事实上,政府不仅可以改变未来的土地供应,在极端情况下甚至可以改变过去的土地供应,比如从开发商手上回购土地,或者改变土地用途及容积率等。政府还可以控制信贷,包括首付比例,按揭利率,贷款资格等。政府还可以改变购房条件,例如户籍,居住年限,已购套数等等。

根据《深圳市住房保障发展规划(2016-2020)文本》数据,深圳的合法商品房只有128万套,仅占全部住房的12.4%,其余绝大多数都是集体土地上的违建小产权房。

第六,一线城市的限购,使得北上深的房价,主要受改善性需求而非炒房推动。固然在这波楼市上涨中,有大量的购房者加杠杆买房,但高额的交易税费,使得这些买卖更接近未来需求的提前释放,而非在短期内的炒楼行为。另外,限购的存在,能够使得潜在购买力在未来逐步释放。在大多数市场上,当预期达成一致,比如所有人都看涨时,市场离反转通常就不远了,因为这时潜在的买盘力量已近耗尽。但一线城市的楼市不同,即使所有人都看多一线楼市的房价,场外还有大量因限购而无法入市的潜在购房者,买盘的力量依然存在。而且,地方政府可以根据本地楼市的状况了来调整限购条件,从而保证了新购买力长期稳定的入场。

一线城市由于资源的高度集中,吸引着大量的人口流入,而土地的供给和人口的流动截然相反,造成了房子的供需失衡,结果就是房价持续暴涨。

第七,中国作为赶超型国家,在接下来的十到二十年里,经济增长虽然不太可能重复过去的经济增速,但仍可能比其他发达国家的要快。这会影响到合理的房价收入比,由于租金是收入的一部分,也会影响到房租收益率。以房价收入比为例,当下中国一线城市的房价收入比,的确要远远高于世界上大多数一线城市。以上海目前的平均收入,普通家庭买房要32年,而东京只需要23年。但是,假如上海未来20年可以保持5%的名义收入增速(包含了通货膨胀的收入增速),而东京只有2%。那么,上海现在的房价相当于未来20年里每年平均收入的18倍,而东京是19倍。当然,这样的计算是比较简化的,因为还需要考虑其它因素,比如中国特有的户籍制度给一线城市带来的教育养老“租金”,严控大城市人口的人口政策,在大城市保留大量耕地的土地政策,以及持有房产的成本差异如房产税等。

少数人定价

房产 20

不可否认,我国一线城市的房价非常高,如果按照居住面积换算,北上广深市中心的房价与纽约、伦敦、东京相比,只高不低。

土地供需错配的负面影响

也一直有人以房价收入比来警醒大家,一线城市的房价有严重的泡沫,即将破裂。

需要指出的是,作为经济研究者,我们主要着眼于预测的准确性而非价值判断。虽然我们认为楼价大跌的可能不大,引发经济硬着陆的可能更小,但这不代表我们认为房地产的现状是健康的。就如同我们在“中国债务的虚与实”(链接)中对中国债务问题的分析,中国出现美国08年债务危机的可能性并不大,但是债务却折射出中国经济深层次的体制性问题。危机的可能性低,反而会降低解决问题的紧迫性,长期来看增加了问题的严重性。

因为,普通居民的收入根本无法承担如此高昂的房价。

首先,土地的“供需失衡”造成了地区和城乡之间的财富分配恶化。一个上海居民,和一个长沙居民,还有一个在城市不拥有房产的农民相比,过去10年中财富的变化有天壤之别。虽然他们的工资收入也有差距,但这种财富的差距,主要是由于房产增值带来的。

如果你也这么想,那说明你太幼稚了。

其次,土地的“供需失衡“降低了中国经济潜在的增速。中国经济越来越依靠服务业和创新,而大多数的高端服务业都位于一二线城市,而绝大多数创新也是在一二线城市完成的。由于房价高企,妨碍了人口集聚的进程,目前北京上海人口的增加速度,和5年前比已经大幅放缓。另外高房价导致劳动力成本上升,也对企业的竞争力产生了不利的影响。

在我看来,一线城市的房价相对于普通人来说,的确是很高,那又如何呢?

第三,新房价格中可能有超过一半归政府所有,包括地价收入和税费收入,这本质是一种从居民到政府的转移支付。而居民为了买房,则被迫减少消费增加储蓄。最后的结果是,中国经济中消费的比例远低于绝大多数国家,所以储蓄率特别高。而这些储蓄最后又通过银行贷款,变成了投资和债务。这就是我们在“中国债务虚与实”中提到的,中国高债务的根源之一。在这个意义上,中国经济的几大重要问题像债务和地产,都是密切相联的。

一线城市核心地段的商品房根本就不是给普通工薪阶层享受的!

保汇率还是保楼市?

去年11月20日《2018胡润财富报告》发布,报告显示我国大陆地区拥有600万可投资资产的家庭达到136.5万户,其中北京有24.4万户,上海有21万户,深圳5.81万户,广州5.6万户,四个一线城市占比42%,占据半壁江山。

目前有一种说法是保汇率还是保楼市。持有这种看法的人认为,因为房价已经涨了这么多,那么中国的房产作为一种财富,已经大大升值,如果人民币对美元不贬值,那岂不是可以把全世界都买下来?这种说法并不准确。

拥有千万可投资资产的家庭数量大陆有82万户,其中,北京15.2万户,上海13万户,深圳3.92万,广州3.55万,四个一线合计占比44%。在拥有1亿元和3000万美金可投资资产两项中,四个一线占比同样接近一半。

首先,就像前面提到,房价大幅上涨不是一个全国的现象,过去三年里,房价累积涨幅超过收入累积涨幅的城市并不多。其次,房价代表的是最近成交的价格。而房地产市场是个存量远超交易量的市场,用当前的交易价格乘以整个房产的存量来计算财富升值,并不合理。第三,即使房价上涨导致财富大幅上升,对汇率会产生一定压力,但汇率是由多种因素综合的结果,并不是说财富上升就一定会贬值。就像银行存款从2000年左右的10万亿人民币增加到目前的接近150万亿,很多人在多年前就担心高储蓄像“笼中虎”,会引发高通胀或大贬值,但至今也没有发生。

以上这么枯燥的数据说明什么?

事实上,房价和汇率同向或反向变动的情况都很常见,原因在于,房价只是影响汇率的诸多因素之一,汇率也只是影响房价的诸多因素之一,两者并不存在一一对应关系。其它因素像资本流动,风险偏好,经济增长,通货膨胀和货币政策,都会同时影响到汇率和房价。最后的结果取决于众多因素的总和,并不确定。

说明在北京,除了自住房之外,不用贷款可以全款购买总价600万房产的家庭有24.4万户,上海有21万户。

比如像韩国和俄罗斯这种房价上涨和货币贬值同时出现的情况,背后的原因在于这些国家的通货膨胀比较高,“票子毛了”,所以房价上涨和货币贬值同时发生,并不存在汇率和房价的弃保问题。中国2014年前有大量资本净流入,房价上涨的同时汇率升值。目前,影响人民币的关键在于汇率预期,如果人民币大幅下跌,贬值预期恶化,大量资本流出,这时恐怕汇率和房价一个都保不住。当然,今后如果人民币贬值预期可以逐步化解,中国的资本净流入重新转正,汇率和房价出现像2014年之前的同步上涨,也不是不可能的。

能够全款购买1000万房产的家庭,北京有15.2万户,上海有13万户。

房地产市场的未来

如果按照3成首付计算的话,北京有73.2万户能够买得起600万房产,45.6万户能够买得起1000万的房产。

判断房地产市场的未来,关键看目前的土地制度,户籍制度,以及严控超大城市人口规模的政策,是否会发生松动,因为这牵涉到目前中国房地产市场的核心问题,也就是土地的地区供需错配。

而在上海,这两个数字是63万户和39万户。

如果要判断目前的政策框架是否会发生改变,首先要对在现存条件下的房地产市场发展潜力有所评估。我们测算,截至2015年底,中国的存量住房达到190亿平方米。以现在7.67亿城镇人口计算,中国的城镇人均住宅面积为25平方米。 未来的房屋需求主要来自城镇化,更新和改善性需求。整体看房地产的增长潜力已经大幅下降。具体来说,

这些数据仅仅是剔除掉自住房以后,有实力购买纯投资房产的家庭数量。

城镇化需求:中国的城镇化率在2015年达到56%。假设城镇化率在2026年达到65%(过去十年从44%增加到56%),这意味着未来十年城镇人口需要增加1.7亿人。假设人均住宅面积为25平方米,这意味着43亿平米的新增住房需求。

而整个2017年全年,上海新房成交也只有6.4万套,二手房成交15.2万套。

更新需求:在现有的190亿平米存量中,有37亿平米是2000年以前建造的。由于中国的商品房市场从2000年初才开始真正起步,在此之前建造的房屋大都质量较差。因此,我们假设其中有一半将在未来十年内拆迁重建。这又将带来约19亿平米的住房需求。

有钱人的购买力完全超乎我们想象,并且足以支撑一线房价继续向上。

改善需求:以65%的城镇化率计算,到2026年中国的城镇人口将达到9.37亿人。如果假设人均住宅面积从25平米提升到30平米,这又将带来47亿平米的额外住房需求。

当然,胡润的数据是绝对保守的下限,现实中一定是只多不少,因为很多隐形财富这个老外是根本统计不到的。

把这三部分相加,未来十年的住房总需求大致在108亿平米左右。从新开工的角度看,考虑到目前还有30亿平米左右的库存,未来10年的新开工总和大概在80亿平米左右,和过去6年的新开工总和差不多。

现在,你还会觉得千万豪宅高不可攀吗?你还会觉得房价高到要崩盘吗?

以上的估计无疑非常粗略。比如,如果未来城镇化更多是靠城乡合并,那么上面的计算就可能会高估需求。其目的不是预测,而是为了一个大致的估计。但似乎可以说,在目前的政策框架下,房地产继续大幅增长的潜力是非常有限的,而房地产保增长的能力也将逐渐下降。而且,未来的新增需求很可能集中在人口流入的一二线城市,而这些城市目前面临着土地供应不足的问题。所以从长期来看,目前政策框架下房地产长期需求并不乐观,再加上供需错配这样的结构性扭曲,有可能会倒逼目前的土地和户籍政策在未来发生变化。

现在尴尬的是,在北上广深,最大的矛盾不是房价高不高,而是千万、亿万的品质楼盘太少,根本不够挑。

债务和房地产的本质都在于要素错配

作为稀缺品来说,一线城市的房价,根本与工薪阶层无关,而是给金字塔尖的少数高收入群体量身打造的。

本文的核心结论是中国房地产的主要问题并不是泡沫,造成高房价和高库存并存的主因是土地的供需错配,而背后又是中国特有的土地制度。由于存在政府的调控,楼市崩盘的风险并不大,但目前的房地产市场已经带来了诸多的负面影响,不仅恶化了财富分配,也降低了中国经济长期的潜在增长率。

铁打的泡沫

事实上,房地产和另一个热点问题债务一样,具有深刻的历史和制度背景,反映了中国经济深层次的问题。一个认识的误区是将中国的债务和房地产问题同发达国家相类比,认为主要风险在于债务危机和房地产泡沫的破灭。但我们认为,出现危机的风险其实不大,债务和房地产真正问题在于背后反应了生产要素错配,这种错配会大幅降低中国经济的长期增长潜力,这才是最大的风险所在。

几年前,上海曾经流传一个笑话:住在内环的人说英语,住在中环的人说普通话,而住在外环的人才说上海话。

换句话说,将中国的债务和房地产问题和美国的类似问题相提并论,就好像两个人都发烧,但一个是因为肺炎,另一个是由于伤口感染。如果只看体温高低,把伤口感染当作肺炎一样治;或者只顾把体温降下去,不管发烧的真实病因,都无法解决问题。

因为上海是全国的上海,世界的上海。

中国经济在过去15年能够实现大幅赶超,要素配置的改善是最主要的原因。全球化的大浪使得数亿农民离开农业,进入工业和服务业,这种部门之间的劳动力重新配置大幅提高了生产效率。但是,最关键的生产要素,包括资本,土地,劳动力,目前仍然存在着严重的错配。

所以,才会诞生明星艺人云集的汤臣一品、翠湖天地,老外扎堆的古北、碧云、联洋。

中国的债务问题本质是资本的错配。在“中国债务虚与实”中,我们谈到中国债务主要是国有部门的问题。在企业债务中,国有企业的债务占到6成以上。国有企业债务加上政府债务,占到中国总债务的65%。由于债主也是国有银行为主,再加上政府的干预能力很强,短期爆发债务危机的可能不大。但是,对危机风险的过度关注,可能会忽略债务背后更深层次的问题,也就是资本在国有和民营之间的错配。一个表现就是中国民营企业的规模有限。在2015年财富500强中,有94家中国企业入选,仅次于美国的128家。但美国公司基本都是民企,而中国的94家企业中仅有9家民企。如果不解决债务背后的体制问题,光通过一些财务手段降低账面债务,并不能真正达到去杠杆的目的。

本质上讲,一线的房价根本不是根据一线居民的平均收入来定价的,而是瞄准全国、面向世界的。

而房地产市场则是土地的错配。一方面人口流入的大城市保留大量耕地,造成房价高企。而另一方面人口流出的城市建造了大量住宅,造成库存堆积。将一线城市的房价大涨,同其他国家历史上的房地产泡沫对比,无疑忽略了中国的房地产市场在供给端的巨大问题,并对一线城市房价的长期走势产生误判。

一线城市普通百姓的竞争对手不是从小玩大的发小,而是全国各地的富豪。

最后,户籍和土地制度也造成了劳动力的错配。这既存在于城乡之间:虽然农业占中国经济的比重已经低于10%,仍有超过40%的人口住在农村;也存在于城市之间,原因正是上面提到的土地错配。

之所以我们认为房价高,其实根本原因是贫富差距大。

因此,将中国经济同日本90年代简单类比,认为中国将面临“失去的二十年”,这种比较并不准确。日本90年代并不存在如此巨大的土地,资本和劳动力的错配,当然也不存在由于纠正这些错配带来的增长潜力。但中国能否释放这些潜力,关键在于改革。真正解决中国的债务问题,主要在于国企改革,改变资本在国有和民营之间错配。而真正解决房地产的问题,主要在于土地户籍以及相关的财税改革,让土地的城镇化跟随人的城镇化,而不是相反。在这个意义,债务和房地产作为近年来最受关注的两大问题,既体现了中国经济深层次的体制问题,也蕴含了解决这些问题的抓手。

高收入撑起了高房价,低收入才会觉得社会两极分化。

财富的高度集中,才是高房价的最大支撑。

从全世界范围来看,经济大国的一线核心城市,房价高是绝对的必然。

我们只能通过增加一线城市的土地供应来减缓房价上涨的速度,但房价越来越高是根本无法改变的。

一线不存在泡沫,只存在暂时的政策回调。

穷人眼中的泡沫,正是富人眼中的优质资产。

我们最应该解决的不是一线城市的高房价,而是两极分化的收入和贫富差距的越拉越大!

「高房价的问题,你认为有解吗?」

*欢迎在下方留言区与我们评论互动,菜花会第一时间来翻牌子哒~

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